1
Investition
Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
€
m²
Erwerbsnebenkosten
Makler
%
—
Notar
%
—
Grunderwerbsteuer auto
%
—
Grundbucheintrag
%
—
Sonstige Nebenkosten
%
—
Nebenkosten gesamt
—
Renovierung & Sanierung
Renovierungskosten
€
—
Gesamtinvestition
(inkl. NK & Renovierung)
—
2
Miete & Rücklagen
Mieteinnahmen, AfA und Instandhaltung
€/m²
€/Mo.
€/Mo.
%
%
€/m²/J.
%
%
Bodenanteil nicht abschreibbar!
Nur der Gebäudewert (Standard: 80% des Kaufpreises) ist AfA-fähig.
Der Bodenanteil beträgt typisch 15–25% in Städten — bei Bestlagen (München, Hamburg) auch 30–40%.
Quelle: Arbeitshilfe des BMF zur Grundstücksaufteilung.
Jahreskaltmiete
—
AfA p.a. (steuerl.)
—
Basis: — × AfA% / 12
Instandhaltung p.a.
—
3
Bewirtschaftungskosten
Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
Umlagefähig (Mieter trägt)
€/Mo.
€/Mo.
€/Mo.
Summe umlagefähig
—
Warmmiete
—
Nicht umlagefähig (Vermieter trägt)
€/Mo.
€/Mo.
€/Mo.
€/Mo.
€/Mo.
Summe nicht umlagefähig
—
Bewirtschaftung gesamt
—
4
Finanzierung
Eigenkapital, Darlehen und Konditionen
%
€
€
%
%
Jahre
Zinsen p.a.
—
Tilgung p.a.
—
Kapitaldienst p.a.
—
Restschuld nach Zinsbindung
—
Approx. Volltilgung
—
Finanzierungsstruktur
Restschuld-Verlauf
5
Steuer
Steuerliche Auswirkung der Immobilie (§21 EStG, AfA, Zinsabzug)
Persönliche Steuerdaten
€
Steuerlich relevante Abzüge durch die Immobilie (§21 EStG)
Diese Felder werden automatisch aus den vorherigen Abschnitten befüllt.
Sie können die Werte manuell anpassen (z.B. für Erstjahr-Kosten).
Klicken Sie ↺ um den automatischen Wert wiederherzustellen.
€
€
€
€
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG)
Mieteinnahmen p.a.
—
– Gesamte Abzüge p.a. (Zinsen + AfA + BWK + WK + Renov.)
—
= Einkünfte VuV (+ Überschuss / – Verlust)
—
Einkommensteuer-Vergleich 2026 (Grundtabelle §32a EStG)
zvE ohne Immobilie
—
zvE mit Immobilie
—
ESt ohne Immobilie
—
ESt mit Immobilie
—
Steuerersparnis p.a. (+ Ersparnis / – Mehrbelastung)
—
Steuerersparnis pro Monat
—
Persönlicher Grenzsteuersatz
—
Eff. Steuersatz auf Mietertrag
—
6
Cashflow & Rendite
Gesamtergebnis, Kennzahlen, Investment-Check und Stress-Szenario
Monatliche Zuzahlung aus eigener Tasche
—
Cashflow vor Steuern — das Geld, das monatlich von deinem Konto abgeht. Die Steuererstattung kommt einmal jährlich per Steuererklärung, nicht monatlich.
Cashflow / Jahr
Warmmiete (Kaltmiete + Umlagen)
—
Bewirtschaftungskosten gesamt
—
Kapitaldienst (Zinsen + Tilgung)
—
± Steuereffekt (jährl. Erstattung)
—
= Cashflow nach Steuern
—
+ Tilgung (Schuldenabbau = Vermögensaufbau)
—
= Nettovermögensänderung / Jahr
—
Renditekennzahlen
Bruttomietrendite
—
Jahreskaltmiete / Kaufpreis
Nettomietrendite
—
Nach nicht umlagefäh. Kosten
EK-Rendite
—
CF nach St. × 12 / Eigenkapital
Break-Even
—
Nur bei positivem CF
Leverage-Effekt (Hebelwirkung des Fremdkapitals)
Nettomietrendite
—
Sollzinssatz
—
—
Stress-Szenario: Zinsbindungsende (+2 % Zins)
Zinssatz nach Ablauf
—
Neuer Kapitaldienst / Mo.
—
Mehrbelastung / Mo.
—
Neuer CF vor Steuern / Mo.
—
Investment-Check
Snapshot — aktueller Stand
Bei deutschen Bestandsimmobilien 2026 sind negative Snapshot-Werte im ersten Jahr normal — Kaufpreise sind hoch, Renditen kommen durch Wertzuwachs und Tilgung. Ob sich das Investment langfristig lohnt, zeigt der ETF-Vergleich unten.
Positiver Cashflow vor Steuern
Monatliche Liquidität ohne private Zuzahlung (heute)
Positiver Leverage-Effekt
Nettomietrendite höher als Sollzins (heute)
Cashflow-Rendite auf EK ≥ 3 %
Laufender CF vs. risikoarme Anlage — nur Mietüberschuss, ohne Wertzuwachs (heute)
Langfristiger Vergleich — dein eigentliches Ziel
Schlägt ETF nach Steuern (Gesamtvermögen)
Immobilienvermögen inkl. Wertsteigerung + Tilgung + Cashflow vs. ETF-Portfolio nach KeSt
Diagramm A: Cashflow-Brücke — Wie entsteht die monatliche Lücke? (€/Monat)
Diagramm B: Spar-Logik — Private Zuzahlung vs. Vermögensaufbau durch Tilgung (€/Jahr)
Gesamtrendite auf Eigenkapital
Wertsteigerung aus Abschn. 7
Cashflow-Anteil
CF nach Steuern p.a. ÷ EK
—
Tilgungs-Anteil
Tilgung p.a. ÷ EK
—
Wertsteigerungs-Anteil
Kaufpreis × Wachstum % ÷ EK (Hebel)
—
Gesamtrendite auf EK p.a.
—
ETF-Vergleich (MSCI World hist. Ø ≈ 8 % p.a.)
—
7
Prognose
Langfristige Entwicklung mit Miet- und Wertsteigerung
%
Jahre
Mietsteigerung (aus Abschn. 2): —
Bewirtschaftungskosten konstant · Steuer jährlich neu berechnet
Bewirtschaftungskosten konstant · Steuer jährlich neu berechnet
Vermögensentwicklung über Zeit
Cashflow nach Steuern p.a. (Mietentwicklung)
Jahresdetails
| Jahr | Miete p.a. | CF n.St. p.a. | Kum. CF | Restschuld | Immowert | Nettovermögen | Gesamtrendite |
|---|
Nettovermögen = Immowert − Restschuld + Kum. CF (Liquidationswert bei Verkauf).
Gesamtrendite = (Kum. CF + EK-Gewinn) / investiertes EK.
8
Cashflow Break-Even
Ab wann trägt sich die Immobilie monatlich selbst — unabhängig von Gesamtrendite und ETF-Vergleich
Ziel: Cashflow vor Steuern ≥ 0 €/Monat — kein privater Zuschuss mehr nötig.
Jede Karte zeigt, wie weit ein einzelner Parameter vom operativen Break-Even entfernt ist.
ℹ️ Kein operativer Break-Even ≠ schlechtes Investment. Ob sich die Immobilie gegenüber dem ETF lohnt, beantwortet der Opportunity-Cost-Vergleich in Abschnitt 9.
ℹ️ Kein operativer Break-Even ≠ schlechtes Investment. Ob sich die Immobilie gegenüber dem ETF lohnt, beantwortet der Opportunity-Cost-Vergleich in Abschnitt 9.
Maximaler Kaufpreis
Aktuell: —
—
—
Mindest-Kaltmiete / m²
Aktuell: —
—
—
Maximaler Zinssatz
Aktuell: —
—
—
Mindest-EK-Anteil
Aktuell: —
—
—
Werte werden berechnet…
9
Immobilie vs. ETF
Lohnt sich das Investment langfristig mehr als die Alternativanlage?
Basiert auf Abschnitt 7: —
→ Anpassen
%
Methode: Gleiches Startkapital (EK) + bei negativem Cashflow werden die monatlichen Zuzahlungen ebenfalls in den ETF investiert.
Immobilien-Nettovermögen = Immowert − Restschuld + kumulierter Cashflow (was du bei Verkauf tatsächlich in der Hand hast).
Haltedauer aus Abschn. 7.
Bitte Kaufpreis und Eigenkapital in Abschnitt 1 & 4 eingeben
Vermögensentwicklung: Immobilie vs. ETF
Blau = Immobilien-Nettovermögen (Liquidationswert) ·
Violett gestrichelt = ETF brutto ·
Hellviolett gepunktet = ETF nach Steuern (26,375 % KeSt+Soli auf Gewinne).
Punkt = Crossover. Immobiliengewinne nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei (Spekulationsfrist).
ETF-Alternative: — % p.a. · Haltedauer aus Abschnitt 7 · Tooltip zeigt Differenz zum ETF nach Steuern.
ETF-Crossover-Planer
Gib das Ziel-Jahr ein, in dem die Immobilie den ETF nach Steuern schlagen soll — der Planer zeigt welchen Parameter du anpassen müsstest (jeweils einzeln).
J.
Kaufpreis max.
Aktuell: —
—
—
Kaltmiete / m² min.
Aktuell: —
—
—
Wertsteigerung min.
Aktuell: —
—
—
Mietsteigerung min.
Aktuell: —
—
—
Marktsuche
Kleinanzeigen.de nach kaufbaren Immobilien in Ihrer Umgebung durchsuchen
Einzelinserat direkt analysieren
Kleinanzeigen-Link einfügen (z. B. via Teilen → WhatsApp → Link kopieren)
— Kaufpreis, Fläche und Miete werden automatisch übernommen.
€/m²
Geben Sie Ihren Mietpreis / m² für die Region ein — daraus wird die
Bruttomietrendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis) geschätzt.
Objekte ohne erkennbare Fläche bekommen keine Rendite-Angabe.
Klicken Sie um Kaufpreis & Fläche direkt in den Rechner zu übernehmen.
€
%
€
Durchsuche Kleinanzeigen.de…
· Sortiert nach Bruttomietrendite
| Objekt | Standort | Kaufpreis | Fläche | Preis/m² | Brutto-Rendite | → Rechner |
|---|